در بازار مسکن، همه زیان می‌کنند جز بانک‌ها و دلالان

مجید گودرزی در اعتماد نوشت: همواره بشر به صورت ذاتی به دنبال یک پناهگاه و مامن برای در امان ماندن از حوادث و رخداد‌های طبیعی است، انسان به تنهایی قادر نیست در طبیعت شبیه سایر حیوانات به حیات خود ادامه دهد و موجودی آسیب‌پذیر است. از حدود ۷ هزار سال پیش تاکنون انسان از غارنشینی به سمت تجمعات در روستا‌ها و پس از آن به سمت شهر‌ها حرکت کرد و اتفاقاتی که در این مسیر افتاد به انسان‌ها نشان داد که می‌بایست در بخش مسکن بیشترین وقت و هزینه را صرف کنند تا بتوانند پایگاه محکم‌تری برای خود تهیه کنند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

موضوع مسکن و ساخت آن یکی از الزامات زندگی است که گاهی نیاز به مسکن از نیاز به درمان هم ضروری‌تر می‌شود، بنابراین مسکن یکی از ضروری‌ترین نیاز‌های بشری است که در اقتصاد به عنوان نیازی کم کشش محسوب می‌شود و دولت‌های دنیا هم تهیه مسکن برای مردم را جزو وظایف خودشان می‌دانند، از سوی دیگر مسکن جزو پیوست عملکردی تمامی دولت‌هاست و در جمهوری اسلامی ایران هم بر اساس اصل ۳۱ و اصل ۴۴ تهیه مسکن برای اقشار ضعیف و آسیب‌پذیر از وظایف حتمی و قطعی دولت در نظر گرفته شده است کما اینکه در دولت‌های گذشته هم تلاش شد تا این نیاز ضروری را تامین کنند و طرح‌هایی مانند مسکن مهر و طرح نهضت ملی مسکن که به عنوان یکی از طرح‌های بزرگ ملی به شمار می‌رود هم این روز‌ها در دست اجرا است.

در کشور‌هایی که دارای اقتصادی آزاد هستند تلاش زیادی شد تا نیاز مردم به مسکن را در جامعه حل و فصل کنند، چرا که این نیاز بیشترین فشار را بر جامعه وارد می‌کند. از سوی دیگر به خاطر اینکه جایگزینی برای این نیاز وجود ندارد باید نظارت‌هایی صورت گیرد تا این نیاز منجر به سودجویی و فشار مضاعف بر جامعه نشود. متاسفانه از ۱۱۶ سال پیش که از تاسیس اولین مجلس شورای ملی می‌گذرد حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن ارایه نشد، اما اخیرا با دستور صریح مقام معظم رهبری حل و فصل موضوع قرارداد‌های غیررسمی مطرح شد، هر چند مقاومت‌هایی در مجمع تشخیص مصلحت نظام در مقابل این دستور صورت گرفت، اما این فرمان یک اتمام حجت و یک فصل‌الخطاب بود که به لحاظ فقهی و به دلیل سوءاستفاده‌های کلانی که انجام می‌گیرد و پرونده‌های عظیم قضایی می‌بایست تعیین تکلیف شود. بنابراین این فرمان رهبری تا حدود زیادی کارگشا بود.

از سوی دیگر بخش املاک نیز که به عنوان یکی از بخش‌های مهم منابع درآمدی مالیاتی مطرح شده و قوانینی که در این بخش در قالب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و قانون مالیات بر خانه‌های لوکس به تصویب رسیده تاکنون بیشتر نمایشی بوده‌اند و تمام عایدی دولت از حوزه مالیات بر خانه‌های خالی به اندازه یک واحد مسکونی در منطقه ۱ هم نبوده است، بنابراین نیاز است تا تبصره‌های این مواد حذف شود که به عنوان سوراخ‌های بادکنک عمل می‌کنند که می‌تواند کلیه ظرفیت‌ها و حجم این مالیات را خالی کند و از طرف دیگر هم به دلیل کارشناسی ضعیف و نبود الزامات قانونی و ضمانت‌های اجرایی این طرح‌ها بلااستفاده مانده‌اند، بنابراین می‌بایست در اولین فرصت بر روی بحث قانون کار شود چرا که در این حوزه ضعف شدید قانون وجود دارد و بیشتر مشکلات این بخش ناشی از فقر شدید در قانون است.

ضمن آنکه مافیای مسکن در حوزه مالکیت خصوصی به گونه‌ای هولوکاست ساخته‌اند و تلاش دارند تا جایی که امکان دارد از تصویب قوانین جدید جلوگیری کنند. آنچه مسلم است ظرفیت‌های ساخت و ساز در ایران به قدری بزرگ است که در بخش زمین و ساختمان یکی از کشور‌های پهناور دنیا به شمار می‌رویم و اگر قرار باشد به هر ایرانی یک درصد زمینی واگذار کنند به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین می‌رسد و این کمبودی که در بخش زمین وجود دارد تماما عمدی و صوری است و می‌توان گفت مشکلی به نام زمین وجود ندارد و به هر خانواده ایرانی ۸۰۰ متر زمین می‌رسد و می‌بینیم که سیاست‌گذاری‌های غلط و فقر شدید قانون و مشکلاتی که ملاکین در تاریخ ایران داشته‌اند باعث شده با وجود ظرفیت‌های عظیمی که وجود دارد با چالش مسکن روبرو شویم و شاهد آن باشیم که تبعات اجتماعی مسکن بیشتر از تبعات اقتصادی آن باشد.

متاسفانه تمامی ذی‌نفعان بازار مسکن غیر از بانک‌ها و دلالان که سود‌های کلانی برده‌اند، زیان می‌دهند و دچار چالش شده‌اند و این چالش‌ها هم به این دلیل است که ملاکین ایران هنوز به قوانین توجهی ندارند و با اجرای قانون در بخش مسکن به‌شدت مقابله می‌کنند و با تمام ظرفیت‌شان تلاش دارند مالیاتی بابت مسکن پرداخت نکنند این در حالی است که ابزار مالیاتی به عنوان بازوی قدرت تنظیم بازار مسکن محسوب می‌شود که در تمامی دنیا هم از آن بهره می‌برند. به عنوان نمونه در سال ۱۹۹۱ در کشور آلمان غربی و شرقی تنها با یک مصوبه دولت آلمان توانست به مدت ۳۲ سال بازار مسکن به عنوان یکی از لنگرگاه‌های حیاتی این کشور را سامان دهد و کمترین نوسان را هم داشت.

پیشنهاد روشن ما در خصوص مسکن این است که قانون بهای تمام شده را تصویب کنند که تاکنون نه نمایندگان مجلس زیر بار آن رفته‌اند و نه مافیای مسکن این اجازه را داده‌اند تا این بخش به روزرسانی شود تا اقتصاد مسکن شکوفا شود. این روز‌ها هم به دلیل رهاشدگی این حوزه قیمت مسکن به اندازه‌ای رشد کرده که عملا بازار مسکن قفل شده است و تمامی ذی‌نفعان در حال زیان هستند. از سال ۱۳۷۲ که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران ۵۱ هزار و ۵۰۰ تومان بود تاکنون که میانگین قیمتی به بیش از ۷۷ میلیون تومان رسیده است ما شاهد آنیم که قیمت مسکن بیش از ۱۴۳۴ برابر شده آن هم بدون یک ریال ارزش افزوده و متاسفانه ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در این بخش رسوب شده است و به دلیل همین انحراف در سرمایه‌گذاری‌ها و جهش‌های قیمتی با بحران ارزش افزوده صفر مواجه شده‌ایم که اصلی‌ترین علت آن هم جهش‌های شدید قیمت مسکن است و طبیعی است تا زمانی که بخش مسکن با چنین جهش‌هایی مواجه شود نه بانک‌ها حاضرند با نرخ ۲۳ درصد وامی بدهند و نه بخش مولد اقتصاد ایران قادر به جذب سرمایه است.

در حال حاضر چالش‌های اساسی حوزه مسکن در سه بخش خلاصه می‌شود که عمده‌ترین آن مباحث قانونی است، پس از آن بحث‌های اقتصادی و اجتماعی قرار می‌گیرد و سومین بخش هم به موضوعات پولی و مالی مربوط می‌شود.

در حال حاضر دولت به دلیل مشخص نبودن مالیات‌ها و قیمت ملک قادر نیست از املاک مالیاتی اخذ کند و اخذ مالیات از املاک تبدیل به یک معادله چند مجهوله شده است که یکی از مجهول‌های آن بحث مشخص نبودن قیمت املاک است، این در حالی است که دولت‌ها در دنیا به نرخ‌گذاری منطقه‌ای اقدام می‌کنند و بر اساس قیمت عرف منطقه این مالیات اخذ می‌شود که یکی از ابزار‌های مهم بازار مسکن به شمار می‌رود.

متاسفانه وام‌هایی که بانک‌ها در ایران پرداخت می‌کنند به‌شدت نامناسب، ویرانگر و ناجوانمردانه است. در هیچ جای دنیا نمی‌بینیم که یک‌چهارم وام مسکن را به عنوان اوراق دریافت کنند و از سه‌چهارم مابقی ۲۳ درصد سود بگیرند و سود کل وام را مطالبه کنند و نه بخشی که پرداخت شده است و متاسفانه بانک‌ها با دپوی گسترده املاک با پول مردم به مردم ضربه می‌زنند و تنها در صورتی که قانون بهای تمام شده مصوب شود و ضمانت‌های اجرایی لازم را داشته باشد قطعا بانک‌ها اینگونه فشار را به مردم نمی‌آورند.

از ۵ سال گذشته تاکنون حدود ۹۲ درصد قدرت خرید و ارزش ودیعه مستاجران از بین رفته است و بخش مسکن بیشترین نیاز به ساماندهی را دارد. در حال حاضر حدود ۱۲ میلیون نفر از جوانان کشور قادر به ازدواج نیستند که اصلی‌ترین چالش این افراد پس از اشتغال فقدان مسکن است که نمی‌توانند با این میزان درآمد پس از ۱۰۰ سال هم صاحب یک ملک شوند و حتی ۱۰۰ درصد درآمد افراد هم کفاف پرداخت اجاره مسکن را نمی‌دهد و با بحرانی بزرگ روبرو هستیم، این در حالی است که این مدت انتظار در دنیا برای خانه‌دار شدن عموما ۱۰ تا ۱۵ سال است.

متاسفانه در ایران شاهد قیمت‌گذاری در کالا‌های غیرضرور هستیم، اما برای کالا‌های ضروری هیچگونه نرخ‌گذاری صورت نمی‌گیرد، از سوی دیگر هر چند تورم انتظاری در حال کاهش است، اما سوداگران تلاش می‌کنند با تبلیغات اشتباه و فریب اذهان عمومی زیان خودشان را به خریداران بعدی منتقل کنند. مشکل دیگر آمار‌هایی است که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران ارایه می‌شود که برخلاف تلاش دولت برای ساماندهی این بازار این آمار‌ها باعث بحران‌آفرینی هم می‌شود چرا که قیمت‌هایی که در بازار وجود دارد در هیچ بخشی از آمار‌های مرکز آمار و بانک مرکزی مطرح نمی‌شود و عموما این آمار‌ها با بازار تفاوت زیادی دارد.

منبع: فرارو

کلیدواژه: مسکن بازار مسکن قیمت طلا و ارز قیمت خودرو قیمت موبایل سوی دیگر بازار مسکن بخش مسکن آمار ها دولت ها بانک ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۹۴۴۲۶۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

كف و سقف اجاره مسکن تعيين خواهد شد

مدتی است كه مجلس طرحی را به منظور جلوگيری از رشد بي‌رويه نرخ اجاره‌بها در كشور طراحي كرده كه اخيرا به تاييد شوراي نگهبان رسيده است، در اين طرح سقف و كف قيمتي براي اجاره‌بهاي مسكن لحاظ و اعلام شده كه نرخ اجاره‌بهاي مسكن بايد بر اساس نرخ تورم و بين 50 تا 100 درصد از سوي مالكان تعيين شود.

به گزارش ایران جیب، پيش از اين طحان نظيف، سخنگوي شوراي نگهبان درباره طرح ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها گفته بود؛ اين طرح از سال گذشته بين مجلس و شوراي نگهبان در رفت ‌وآمد بود كه در نهايت مورد تاييد قرار گرفت.

مهرداد بذرپاش، وزير راه و شهرسازي نيز درباره اين طرح گفته است: طرح ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره، صرفه و صلاح مالكان و مستاجران را تامين و كمك شاياني به سامانه املاك و اسكان مي‌كند، ضمن اينكه دست وزارت راه و شهرسازي و شهرداري‌ها را براي كمك به تنظيم بازار باز مي‌كند.

اقبال شاكري، عضو كميسيون عمران يكي از تفاوت‌هاي اصلي اين طرح با طرح‌هاي گذشته را شروط پيش‌بيني شده براي اجراي آن مي‌داند. او مي‌گويد: اين طرح فقط با درخواست وزارت راه و شهرسازي و پس از بررسي‌هاي لازم به منظور ضرورت آن، اجرايي مي‌شود. او تاكيد مي‌كند: براي اجراي اين طرح نرخ تورم بايد به محدوده خاصي در هر استان برسد و متناسب با آن سقف مجاز براي افزايش اجاره‌بها از سوي مالكان بين 50 تا 100 درصد تعيين مي‌شود.

تصويب اين قانون نوعي تابوشكني است

مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در مورد اجراي اين طرح به «اعتماد» گفت: پس از يك قرن از تشكيل اولين مجلس شوراي ملي در سال ۱۲۸۶ بالاخره طرحي در حوزه اجاره مسكن ارايه شد كه مي‌تواند قدمي مهم در حوزه مسكن در طول اين سال‌ها باشد، چراكه در اين مدت ما هيچ قانوني در بخش اجاره‌بهاي مسكن در كشور نداشتيم و يكي از بي‌قانون‌ترين بخش‌ها در كشور همين حوزه مسكن بود.

او با بيان اينكه تصويب اين قانون يك تابوشكني بود، افزود: اين طرح بدعتي جديد و بسيار ارزشمند در اين حوزه است، اما اينكه چه مواردي به تصويب رسيده و چه زماني قرار است اجرايي شود موضوع بعدي اين قضيه است كه هنوز مشخص نشده است.

بالاخره پس از يك وقفه طولاني طرحي براي بهبود اوضاع مسكن ارايه شد

گودرزي ادامه داد: متاسفانه ما در موضوع اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نيز شاهد آن بوديم كه عملا به جاي قانونگذاري، نمايشي از قانونگذاري اتفاق افتاده است و متاسفانه قانوني كه به تصويب رسيد حتي به اندازه هزينه تصويب اين قانون هم براي دولت عايدي نداشت و هيچ اثر مثبتي هم روي بازار مسكن نگذاشت و چه بسا بهانه ارزشمندي براي سوداگران به منظور افزايش هر چه بيشتر قيمت مسكن شد.

اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: در طرح اخير سقف و كف قيمتي اجاره‌بهاي مسكن نيز اصلاح قيمت‌گذاري مطرح شده است كه در كشورهاي مختلف دنيا هم به صورت مستقيم و غيرمستقيم بازار مسكن را با قوانين مختلف كنترل مي‌كنند، اما در ايران با يك وقفه طولاني و يك ترك فعل خيلي بزرگ و ويرانگر از جانب قانونگذاران در نهايت اين اتفاق افتاد.

آسيب‌هاي جدي به بخش ساختمان‌سازي وارد شده است

او خاطرنشان كرد: متاسفانه قانونگذاران ما در بخش مسكن به درستي قانونگذاري نكرده‌اند و اين عدم قانونگذاري، آسيب‌هاي جدي به بخش ساختمان‌سازي و به اقتصاد ما وارد كرده است و فشارهاي بي‌اماني هم به اين حوزه وارد شد و از سوي ديگر بدترين و طولاني‌ترين و ظالمانه‌ترين استعمار داخلي در حوزه زمين و مسكن رخ داد كه مردم و كشور از اين ناحيه آسيب‌هاي جدي ديدند.

گودرزي در ادامه گفت: به هر حال قانونمند كردن موضوع اجاره‌بهاي مسكن يك ضرورت بود، اما بايد ديد آيا واقعا اين طرح قابليت اجرا شدن و ضمانت اجرايي دارد يا خير كه اين مساله هم قابل بررسي است.

اين قانون بايد در نهايت به نفع مردم تمام شود

او تصريح كرد: بنده مطمئنم مافياي مسكن هنوز هم بخش‌هاي مهمي از تصميم‌گيري‌ها را در اختيار دارد و در بدترين شرايط اجازه اصلاح امور در بخش مسكن را نخواهد داد و بدتر اينكه متاسفانه قوانيني هم كه تصويب مي‌شود به علت چكش‌كاري‌هاي مداوم و اضافه كردن تبصره‌هاي فراوان در نهايت اثر خود را از دست مي‌دهند.

اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: آنچه مهم است، اين است كه اين قانون در نهايت به نفع مردم تمام شود تا بتواند فشار كمرشكن اجاره‌بهاي مسكن و اين استعمار تاريخي را به قولي از بين ببرد و منجر به رفاه عمومي در جامعه شود.

گودرزي با اشاره به برخورد با اخلالگران بازار مسكن با اجراي طرح سقف و كف قيمت‌ها ادامه داد: اين ابزار قانوني مي‌تواند از اخلال در بازار مسكن جلوگيري كند كه نمونه‌هاي موفق آن را در كشورهاي آلمان و فرانسه و كشورهاي ديگري كه بازاري آزاد و ليبراليسم دارند، ديده‌ايم، هر چند اين كشورها در بحث نيازهاي ضروري كاملا سوسياليستي عمل مي‌كنند و به عنوان نمونه در قضيه كرونا ديديم كه دولت آلمان رسما اعلام كرد افزايش اجاره‌بها تنها يك درصد قابل قبول است و هيچ كس هم جرات افزايش بيش از يك درصد را هم نداشت و ما نيز بايد به اين سمت حركت كنيم.

تورم، مشكلي كه همچنان باقي است

فردين يزداني، كارشناس بازار مسكن در مورد طرح سقف و كف قيمتي براي اجاره‌بهاي مسكن به «اعتماد» گفت: مشكل حوزه مسكن تعيين سقف و كف قيمتي نيست، چراكه با وجود تورم فعلي حتي اگر سقف و كف قيمتي هم تعيين شود باز هم مشكل سر جاي خودش باقي مي‌ماند.

اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اين اقدام هيچ تاثيري به حال مستاجران ندارد، چراكه مشكل اصلي به نرخ تورم برمي‌گردد و همين امروز هم نرخ اجاره‌بهاي مسكن با تورم تعيين مي‌شود و با ميزان تورم 40 تا 50 درصدي تناسب دارد.

نبايد با سياستگذاري‌هاي پليسي وارد ميدان شد

يزداني خاطرنشان كرد: در سياستگذاري‌ها نبايد پليسي وارد ميدان شد، زيرا بازار مسكن تنها بازاري است كه انحصاري نيست و هر قدر هم قانون براي اين مساله تعيين شود باز هم خانوارها با وجود درآمدهاي كنوني توان تامين هزينه‌هاي زندگي‌شان را هم ندارند چه برسد افزايش قيمت اجاره‌بهاي مسكن پس تا زماني كه تورم در كشور كنترل نشود اين شرايط ادامه خواهد داشت.

اين كارشناس حوزه مسكن گفت: در كنار اين موارد حقوق مالكيت را در شرايط تورمي نمي‌توان نقض كرد به عنوان مثال اگر ميزان تورم امسال به 80 درصد برسد مالكان هم به همين ميزان روي نرخ اجاره‌بهاي خود اضافه مي‌كنند و مداخله دستوري در اين بازار باعث پرهزينه‌تر شدن امر اجاره‌داري خواهد شد و تمايل به عرضه مسكن استيجاري هم در اين شرايط كمتر مي‌شود بنابراين در ميان مدت نه تنها مشكلي حل نخواهد شد، بلكه اين قانون‌ها كاملا بي‌فايده هم خواهند بود.

کانال عصر ایران در تلگرام